מלחמת חרבות ברזל יצרה צורך אקוטי בפתרונות דיור: בטווח המיידי נדרשים כעת פתרונות לשיכון אלפי התושבים המפונים מיישובי הדרום והצפון; בטווח הבינוני יידרשו אלפי דירות לטובת תושבי הדרום ועוטף עזה שנותרו ללא קורת גג לאחר מתקפת הפתע של חמאס; ובטווח הארוך תידרש תנופת התחדשות עירונית לטובת מיגון דירות ללא ממ"ד. לכל אלה יש להוסיף את הביקושים הקשיחים גם כך לדירות בשל הגידול באוכלוסייה, לצד הצפי לגל עלייה לישראל מהתפוצות בעקבות האנטישמיות הגוברת.
בשוק הנדל"ן הישראלי חסרות כ-150 אלף דירות, והמלחמה רק הרחיבה את הפער. בשנים האחרונות לא נעשו מספיק צעדים ממשלתיים אופרטיביים להגדלה משמעותית של היצע הדירות, ויוזמה ממשלתית שכבר כן עומדת ותלויה, ובענף יש מי שסבור שכדאי לקדם אותה כעת (ויש מי שלא ועל כך בהמשך), עדיין לא יצאה לפועל. מדובר ביוזמה הממשלתית להסבת שטחי תעסוקה למגורים, שנשענת על ההנחה שבישראל ישנם מיליוני מ"ר של משרדים עומדים או בשלבי תכנון שאין בהם צורך, וניתן להסב אותם למגורים.
את הצעת החוק קידמה שרת הפנים לשעבר, איילת שקד, והיא אושרה בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת באוקטובר 2021. לאחר אישורה, המועצה הארצית לתכנון ובנייה הקימה ועדה ייעודית לנושא, שכל תפקידה היה שינוי ייעוד מתעסוקה למגורים או הוספת שימושי מגורים במגרשים המיועדים לתעסוקה. לוועדה זו אף ניתנו סמכויות של ועדה מחוזית כהוראת שעה לחמש שנים, אולם מאז היא לא התכנסה כלל.
בחוק ההסדרים האחרון מ-2022 נכנס לתוקף תיקון לחוק שקבע כי ניתן יהיה להסב עד 50% מהמשרדים הבנויים לצורכי מגורים, ועד 30% מזכויות הבנייה למשרדים בפרויקטים חדשים יהיו נתונים להמרה לדירות מגורים קטנות, ללא בקשה להיתר בנייה. ואולם, גם תיקון זה לא התקדם משמעותית. ממינהל התכנון נמסר בתגובה לפניית "ממון" ו-ynet כי "מאז הוקמה הוועדה, רק תוכנית אחת הוגשה אך טרם נקלטה והיא מצויה בשלב של בחינה ראשונית בלבד. נציין כי ועדות התכנון המחוזיות המכירות את הצרכים בכל מחוז ומחוז מקדמות תוכניות להסבת שטחי תעסוקה למגורים בהתאם לצרכים".
"משמעות כלכלית ורגולטורית"
"הסבת שטחי משרדים למגורים, ככלי ליצירת דירות בטווח המיידי והארוך, נחלקת לשני חלקים", מסביר יותם בן חמו, בעלי קבוצת חכם העוסקת ביזמות למגורים ונדל"ן מניב. "בטווח המיידי, ההסבה היא עבור פתרון זמני לשיכון המפונים של המלחמה, ובמקרה הזה נדרשות התאמות פחות מורכבות, שעיקרן הן בחלוקה של החללים בבניין, פתרונות אינסטלציה נקודתיים למטרות שירותים ואמבטיה, מטבח וכדומה. החלק השני הוא פתרון קבוע: הסבה לצמיתות של המשרדים למגורים, הדורשת התאמות יותר גדולות של שינוי הגרעין התכנוני, הריסת הקומה והחזרתה למצב מעטפת, ביטול חלק מקירות המסך שקיימים ברוב בנייני המשרדים החדשים, פתיחת חלונות חדשים, בניית ממ"דים במקום הממ"קים (מרחבים מוגנים קומתיים), בניית שירותים ואמבטיה לכל דירה במקום השירותים המשותפים וכו'".
יותם בן חמוצילום: דור סבגבן חמו מוסיף כי "אם המדינה רוצה ליישם את רעיון ההסבה, המשמעות היא כלכלית בעיקר וגם רגולטורית. לצורך הפתרון הזמני יידרש מתן פיצוי לבעלי המשרדים בגין שכר הדירה שעליו יוותרו בתקופת השיפוץ ובתקופת שיכון המפונים בזמן המלחמה, וכן תידרש הקלה בתשלומי הארנונה הגבוהים. אם מדובר בהסבה קבועה, העלות ליזמים כבר תהיה גבוהה יותר, ויידרש גם פיצוי גבוה יותר, לצד ביטול היטלי ההשבחה שידרשו לשלם לרשויות המקומיות על הסבת המשרדים למגורים. מבחינת הליכי הרישוי, יידרש אישור מהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה לשימוש חורג לצמיתות או להמרה או שימושים נוספים".
בשורה התחתונה, מציין בן חמו כי על מנת לקדם את היוזמה הזו כצו השעה, נדרשת נכונות והתגייסות מצד המדינה והרשויות המקומיות. "בבנייני המשרדים שלנו בתל אביב, למשל, אנחנו מוכנים להקצות שטחים בהיקף כ-3,000 מ"ר לטובת שטחי מגורים למפונים בזמן המלחמה, עד שיוכלו לחזור לבתיהם או שייבנו עבורם דירות גם לתקופה שלאחר מכן. יש ביכולתנו להעמיד תשתית ל-20-30 דירות למגורים בשטחים אלה בתוך מספר שבועות, בכפוף לאישור הנדרשים. אנחנו מוכנים גם לשאת בעלויות השיפוץ שנאמדות ב-1-3 מיליון שקל. מה שנדרש זה שיתוף פעולה ממשלתי ברישוי וברגולציה, שיאפשר את המשך השימוש בייעוד מגורים גם לאחר המלחמה. פנינו לעירייה שהפנתה אותנו למסלול הרישוי הרגיל, אבל אין זמן לזה. אי אפשר להמתין 3 שנים להליכי רישוי, נדרש כאן מסלול ירוק, מזורז, ללא בירוקרטיה וללא עיכובים".
בעיריית תל אביב-יפו מסרו בתגובה לפניית ynet ו"ממון" כי "לא ידוע לנו על בקשות/פניות להסבת משרדים למגורים במנהל ההנדסה בימים אלה. בכל מקרה, גם אם יהיו, לא ניתן לבצע שינוי כזה במידה והוא חורג מן התכנית התקפה (תב"ע). בכל מקרה, במסגרת הליך תכנון סדור אנו נבחן כל בקשה לגופה".
קרן כליפה, מנכ"לית חטיבת G City ישראל הבונה מתחמים מעורבי שימושים של מסחר תעסוקה ומגורים בארץ ובעולם, אומרת כי "רשויות מקומיות רבות מתנגדות באופן כללי לרעיון הסבת שטחי משרדים למגורים משיקולים כלכליים שנובעים מחוסר איזון בצווי הארנונה בישראל, כך שהכנסות העיריות מארנונה למגורים נמוכות בכ-67% מהארנונה למשרדים. במצב כזה העיריות נמצאות בקונפליקט מובנה ואין להן אינטרס לאשר הסבה, מחשש לפגיעה בשירותים העירוניים שעליהן לספק לתושביהן. אני סבורה ששינוי הבסיס של צווי הארנונה עשוי לעשות את השינוי הדרוש לטובת ההסבה".
קרן כליפהצילום: אופיר אבהמובכליפה מוסיפה כי "בארבע השנים האחרונות ניתן לראות בשוק רגרסיה בביקוש למשרדים, ומנגד עלייה בביקוש לדירות מגורים. יש הרבה מאוד בנייני משרדים בשלבי הקמה ראשוניים, שניתן בקלות להסב למגורים או להוסיף בהם זכויות בנייה למגורים וליצור מתחמים מעורבי שימושים, בעיקר באזורים הסמוכים למערכות הסעת המונים, שגם יקלו על התנועתיות וימנעו עומס על תשתיות התחבורה. אנחנו נמצאים, למשל, בעיצומה של הבנייה של בניין משרדים ראשון מתוך 4 בניינים בראשון לציון, ואם יתאפשר לנו להסב חלק מהזכויות לטובת ייעוד מגורים, נוכל להוסיף לשוק יחידות דיור קטנות להשכרה. בעולם עושים זאת כדבר שבשגרה, יש לנו פרויקטים בפיתוח בפולין, פינלנד, שוודיה וארה"ב. אפשר לעשות את זה גם פה, זה עניין של כדאיות כלכלית לרשויות וליזמים".
גם רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון, סבור שניתן למצוא פתרונות דיור לטווח הקצר והארוך עבור תושבי העוטף והצפון באמצעות יוזמה זו. "הפתרון האידיאלי הוא צביון שיתופי - הסבת בניין משרדים עם ממ"ק בכל קומה עבור מגורים, שיכלול את כל הצרכים הנדרשים, לובי בכניסה, מרחבים מוגנים ושטחים ציבוריים ודירות בגדלים שונים על פי דרישה לטובת המפונים", הוא אומר. "בנייני משרדים אלה ממוקמים במקומות עירוניים, שם יש קרבה לשירותים מוניציפליים, שירותים רפואיים ומוסדות חינוך. יש המון אזורים עם בנייני משרדים שהם פשוט בנייני רפאים. אנחנו יכולים להשמיש בניין כזה שנמצא ברשותנו לצרכי מגורים בתוך כ-4 חודשים. היתרון הוא ריכוז מפונים באותו מקום על מנת לשמר את אורח החיים הקהילתי שהיה להם בסביבת מגוריהם".
רועי פדלון: "יש המון אזורים עם בנייני משרדים שהם פשוט בנייני רפאים. היתרון הוא ריכוז מפונים באותו מקום על מנת לשמר את אורח החיים הקהילתי שהיה להם בסביבת מגוריהם"
פדלון מפרט כי במסגרת תוכנית כלכלית שגיבש בנושא, ניתן יהיה להסב בנייני משרדים למגורים שיכללו בין 70-80 דירות למגורים למשך 5 שנים בעלות כוללת שתעלה למדינה כ-20 מיליון שקל. "אנחנו מייצרים ומנהלים את המתקן, המדינה היא מזמינת העבודה ומשכנת את המפונים. היא אמורה לממן את המגורים וההוצאות, היא יכולה גם להחליט שהדיירים הם אלה שישלמו את הארנונה. אבל אני נתקל באוזניים אטומות. המדינה צריכה לקדם את היוזמה הזאת כי היא צריכה להבין בין היתר שגם בראייה לטווח ארוך יש להסתכל על הניסיון המר שלנו ולמוד המלחמות, מתוך הבנה שייתכן שנצטרך מתקנים דומים בעתיד במקרים של פינוי לזמן ממושך, וכך לא נצטרך להיות תלויים בחסדי האזרחים, בתי המלון או דירות שאינן מתאימות לאכלוס".
"מי בכלל רוצה לגור בלב אזור תעסוקה?"
ואולם, לא כולם מסכימים שמדובר ביוזמה שניתן או רצוי להוציא לפועל. "כבר שנים שההצעה הזו עולה לפרקים, אך הישימות מוטלת בספק ויעילותה מוטלת בספק עוד יותר", טוען שמאי המקרקעין אוהד דנוס. "זה נובע ממספר טעמים מצטברים. הראשון, ואולי העיקרי, הוא שבהצעה חסר מאוד התמריץ לרשות המקומית לאפשר שינוי שכזה, ובוודאי בהיקפים גבוהים כפי שנדרש על מנת שיהיה אפקטיבי ויהווה פתרון למצוקת דיור. נכון שהיטל ההשבחה יהיה גבוה יחסית, אבל הארנונה מבניין משרדים עולה עשרות מונים על זו שמגיעה מבניין מגורים. זו הסיבה העיקרית שראשי ערים מעדיפים משרדים על פני מגורים, אז מדוע שיעודדו שינוי שימוש ממשרדים למגורים?".
אוהד דנוס: "מגורים דורשים שירותים ציבוריים בהיקפים גדולים ושונים מאלו של משרדים. המשמעות היא שהעירייה תיאלץ לספק יותר שירותים תמורת פחות ארנונה"
דנוס מוסיף כי "הטעם השני קשור אף הוא לישימות הרעיון ודווקא לבעלי הבניינים. קיים יתרון מסוים בביטחון שבמגורים, אך מאידך מדובר בתשואות נמוכות מאוד, שתשלום היטל ההשבחה יפחית עוד יותר, וכן בעובדה שההתנהלות מול שוכרים למגורים בעייתית יחסית לשוכרי נכסים מניבים. הטעם השלישי קשור אף הוא לישימות המהלך. מגורים דורשים שירותים ציבוריים בהיקפים גדולים ושונים מאלו של משרדים. המשמעות היא שהעירייה תיאלץ לספק יותר שירותים תמורת פחות ארנונה, וגרוע מכך, תיאלץ ליצור ולשלם עבור אותם השירותים שכיום לא קיימים באזור. הטעם הרביעי קשור ביעילות המהלך והוא מבנה הבעלות במבנים. כאשר לא מדובר בבעלות אחודה, לא בטוח שניתן יהיה בכלל להניע את המהלך. והטעם האחרון קשור אף הוא ביעילות המהלך - מי בכלל רוצה לגור בלב אזור תעסוקה?".
גיא עמוסי, מנכ"ל משותף בחברת אביסון יאנג העוסקת בייעוץ נדל"ן מסחרי, מחזק את הדברים. "מבחינה קונסטרוקטיבית, להפוך משרד לדירת מגורים זה מהלך מאוד מסובך. למשרד אין מה שדירת מגורים צריכה, לרבות מערכות ביוב וצנרת, מרפסות ועוד", הוא אומר. "בנוסף, לרשות המוניציפלית לרוב אין כל רצון להסב בניין משרדים למגורים משום שנדל"ן למשרדים מניב ארנונה גבוהה יותר לקופת העירייה, ואילו דירות מגורים עולות יותר לרשויות, שצריכות לבצע התאמות כגון הקמת שירותי חינוך, גני ילדים, בתי ספר, שימושי תברואה וכו', לצד ארנונה נמוכה יותר. למהלך כזה אין תמיכה מהכיוון המוניציפלי".
גיא עמוסיצילום: לילך ברעםעמוסי מציין כי מדובר בתהליך שצריך לעבור אישורים סטטוטוריים: "שינוי ייעוד בתב"ע (תוכנית בניין עיר) ממשרדים למגורים לוקח בישראל כשבע שנים בממוצע, וללא גיבוי מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ההליך עלול לקחת זמן רב יותר. לראייה, בחוק ההסדרים האחרון, לכל פארק משרדים יש את האפשרות לבקש להסב 30% מהשטח ל'מיקרו דירות' - דירות קטנות - אבל אף אחד לא מבקש את זה. הפתרון לכך יכול להיות הקמת מרכזי עירוב שימושים מלכתחילה".
אדריכל איתי ליננברג, מבעלי משרד רוזן ליננברג אדריכלים, סבור שלא רק שהיוזמה אינה ברת ביצוע - היא "מתכון לאסון" עבור מפוני העוטף וצפון הארץ. "לקחת מבני משרדים שנמצאים ברובע מרכז עירוני ראשי (מע"ר), שבו אין שימושים מעורבים, זה גרוע מאוד מבחינה חברתית, קהילתית ואורבנית", הוא טוען. "לכל בניין משרדים כזה נכנסים תושבים של 4 קיבוצים או יותר, קהילות שלמות, במקום שאין לו שום ערך אורבני. שימושים למגורים אמורים להיות מתוכננים בסביבה של מגורים, אני אפילו לא מדבר על כך שיש בית ספר ובית כנסת סמוך, אלא על כך שאדם יורד למטה וצריך לחוש תחושה של אזור מגורים".
לדבריו, "היוזמה הזאת הפוכה ממה שאנחנו מנסים לתקן עשרות שנים - יצירת סביבת מגורים נעימה שמעשירה את האדם. זה מזכיר את השנים הראשונות של המדינה או את תקופת העלייה מברה"מ, אז לא הייתה ברירה ובנו מהר ושיכנו את העולים בקרוואנים או בדירות שהן קופסאות נעליים. נכון, זה לא קרוואן, זה בניין משרדים מהודר, אבל מבחינה סביבתית חברתית, זה כמו שיכוני שנות ה-50".
